Нужен ли риэлтор при покупке квартиры
Касательно необходимости привлечения риэлторов для приобретения недвижимости. Я юрист и могу самостоятельно понять, какие проблемы могут быть со сделкой и как их решить.
Исходя из моего опыта купли-продажи недвижимости, могу сказать, что риэлторы очень часто симулируют активную деятельность по проверке документов, чтобы в глазах клиента, который в этом ничего не понимает, оправдать стоимость своих услуг.
Если риэлтор вам нужен только для проверки чистоты сделки, а не для торга или облегчения вам жизни в части продажи, поиска покупателей и тд, максимально советую вам нанять юриста по недвижимости, а не риэлтора. Это выйдет вам дешевле и надежнее.
Риэлторы не знают глубоко судебную практику по оспариванию сделок, не расскажут вам, что покупка по существенно заниженной цене может быть оспорена в банкротстве продавца (реальные случаи), в том числе если вы не всю сумму указали в договоре и тд. Ну и риэлторы не несут никакой ответственности, если с вашей сделкой возникнут какие-то проблемы.
Строго говоря, юристов тоже сложно как-то привлечь к ответственности за плохой анализ сделки (теоретически возможно, но на практике не видел таких случаев). Здесь лучше задуматься о страховке, если риски высокие.
Не могу сказать про все риэлторские компании, вывод сделал по итогам своих сделок с недвижимостью и наблюдениями за работой риэлторов в процессе этих сделок (запрашивали документы, которые никакие риски не закрывали, и не запрашивали те, что могли бы пригодиться).
Ну еще как юрист, могу сказать, что в юристы в риэлторские компании идут не самые лучшие представители профессии т.к. денег там платят относительно немного, у меня одна знакомая работала в риэлторской компании, ее задача сводилась в основном к тому, чтобы в шаблон договора вставить данные сторон и объекта. Никаким анализом истории объекта (хотя бы за последние 10 лет ~ срок объективной давности), рисков контрагента там не занимались.
Или до недавнего времени действовала практика Верховного Суда, о которой ни один риэлтор не предупреждал никого (вероятно, потому что сам не знал о ней). Речь шла о возможности оспаривания сделки по продаже недвижимости, совершенной одним супругом без согласия другого супруга.
В ЕГРН в качестве собственника может быть записан один из супругов, хотя имущество будет в совместной собственности и на его отчуждение необходимо согласие другого супруга. В паспорте продавца может не быть штампа о браке. То есть могла быть такая ситуация, что ничего не выдает, что человек в браке и собственность совместная. И все риэлторы брали нотариально заверенное заявление, что продавец в браке не состоит и согласие на сделку не требуется.
Так вот, Верховный Суд сказал, что супруг, без согласия которого совершили такую сделку, может ее оспорить, даже если покупатель добросовестно полагался на заверения продавца, что он в браке не состоит. Мы в юр сообществе обсуждали, что это должно было сильно изменить рынок и давать большие дисконты при покупке у холостых людей (потому что ты не можешь быть уверен, что они не состоят в браке и не появится супруг(а), который оспорит сделку). Но риэлторы про эту практику даже не знали и продолжили брать ничего не значащее заверение, что в браке продавец не состоит, думая, что оно от чего-то защищает, не раскрывая риски покупателям. К счастью, эту практику сейчас ликвидировали.